新生銀行「パワースマート住宅ローン」 (住宅ローンの借り換え比較)

新生銀行「パワースマート住宅ローン」は、借り換えの初期コストが低く、繰り上げ返済のコストも安く、逆に最長35年という長期のローンが組めて、月々の返済額を抑えることができる、という住宅ローンの中でも借り換えをする人にお勧めの住宅ローンです。

特に、現在利用しているローンが「変動金利」を採用している場合には、今後の金利上昇側面においては、返済総額が膨れ上がってしまうという可能性もあります。

新生銀行「パワースマート住宅ローン」は、長期固定金利ローンも組むことができますし、当初固定金利期間を設定する(1年・3年・5年・7年または10年から選べる)ことができるタイプもあります。

なお、今後は、住宅ローンの金利が上昇していく傾向が見込まれますので、変動金利の住宅ローンは、早めに借り換えることが大切となります。

長期固定金利よりも低利で変動金利のローンが組めると思われてきましたが、今後、金利が上昇すれば、返済総額が上昇します。

特に、早めの住宅ローン借り換えを考えていただきたいのは、公庫融資などの「段階金利」の適用が近づいている人、「ゆとり返済」や「ステップ返済」などのローンを利用している人です。

これらの住宅ローンをそのまま利用していると、返済総額が大きくなりますので、老後の収入が低くなった時点での生活が、破綻する可能性まであるのです。

新生銀行「パワースマート住宅ローン」への借り換えを考えるなら、まずは相談をしてみましょう。相談会も行われていますし、店頭での相談もできます。

東京スター銀行「スターワン住宅ローン」

東京スター銀行「スターワン住宅ローン」は「繰り上げ返済と同じ効果」を得られる住宅ローンとして、注目を集めています。

かつて、ファイナンシャルプランナーなどの「お金に関するプロ」が「住宅ローンの繰上げ返済」を勧めてきたことがあります。それは、バブル期に住宅を購入したことで、高い金利のローンを組んでしまっている人に「早く返済したほうが、金利部分の節約ができますよ」という思いからのことでした。

しかし、その考えが広まりすぎ、過熱気味となった結果「手持ちの貯金を全てはたいてでも、住宅ローンの繰上げ返済をしたい」と考えてしまう人が増加しました。

最近は「繰り上げ返済をした結果、現在の生活が圧迫されるようなことがあってはならない」という考えが広まっています。

「少なくとも、半年から1年半分くらいの生活費や、不時の出費に備えたたくわえを確保できるなら、住宅ローンの繰上げ返済を考えましょう」という考えが主になっています。

ちなみに「生命保険料や年金保険料が、現在の生活を圧迫するなら、見直す」といった動きもあります。

東京スター銀行「スターワン住宅ローン」は、こうした動きに対応して、万が一の出来事に備えて、手元にお金を残しながら、住宅ローンの繰上げ返済と同じ成果が得られる、という住宅ローンとして、注目を集めています。

また、長期固定金利のローンを既に組んでいて、住宅ローンの借り換えを考えていなかった人にも、低金利のローンを提供することで「借り換えの効果を実感して欲しい」という考えが東京スター銀行「スターワン住宅ローン」のサービスの根底には流れているといえます。

イオン銀行住宅ローン

イオン銀行住宅ローンは「万が一の場合の備え」を充実させることで、利用者の不安を軽減するという、非常に特徴的なサービスを展開しています。

もしも、急病・怪我・事故・火災などにあってしまい、住宅ローンの返済ができなくなった場合には、従来は「金融機関との相談次第で今後が決まる」ということが、多かったのです。

イオン銀行住宅ローンは、万一、利用者が死亡をしてしまったり、所定の高度障害状態に該当する状態になった場合には、ローン残高相当額の保険金が支払われ、それが住宅ローンの返済に充当されるという仕組みがあります。

さらに「8疾病保障付住宅ローン」を選べば、利用者が「3大疾病(ガン、脳卒中、急性心筋梗塞)」になった場合や、そのほかの重度慢性疾患にかかった場合にも、ローン残高相当額が保障され返済に充当される、という仕組みがあります。

ちなみに、こうした仕組みがない住宅ローンを利用するならば、住宅ローンの延滞が発生した期間・金額によっては、その分を一定の期間内に分割して、その間の返済額に上乗せしてもらう、といった方法を使ってくれるケース、場合によっては、据置期間として「利息のみ」の返済をするという方法を提示してくれるケースもあります。

また住宅金融公庫などは「新特例措置」という制度があり、昨今の不況を原因とするリストラや業績悪化による減収が原因で返済ができなくなった場合には、15年間の返済期間延長ができる、という制度も利用できる場合があります。

家計の見直し相談センター

最近、ファイナンシャルプランナーの活躍に注目が集まっています。

「お金に詳しい人」というイメージをもたれがちなファイナンシャルプランナーですが、それは仕事の一部を表しているに過ぎません。

かつて「お金を殖やすこと!!」が善しとされて、誰も彼もが必死で働き、時にはダークなことにまで手を染めてしまうという歴史がありました。

しかし「お金だけ」「仕事だけ」が大きなウェイトを占めていた時代は終わりました。家族の愛情、プライベートな友情などがどれだけ大切か、今、私たちは見なおすべきときが来ているのです。

そのためには、ファイナンシャルプランナーに家計の相談をして「今月や来月に、すぐに大金を得る」というような方法ではなく「生活全体をより充実させるには、どうすればいいか?」「将来のために現在の生活が圧迫されることはないか?」ということを、考えていく必要があります。

住宅ローンの借り換えや繰上げ返済も、本来は「人生全体を通しての、無理・無駄をなくそう」という視点から、行われるべきことで、「現在の生活を切り詰めて、将来ばかりを見つめて、苦しみながら返済をする」ということのないように、行われるべきだったのです。

住宅ローンの借り換えや、繰上げ返済を考えるなら「どのくらいの資金があれば、現在の生活を圧迫せずに、借り換え・繰上げ返済ができるか」を一度相談してみてはいかがでしょうか?

また住宅ローンの借り換えには、それなりの費用がかかりますし、手続きなどに時間もかかります。それを一時的に支払ってでも、借り換えをするかどうかも、落ち着いて考えると良いでしょう。

借り換えを急いだほうがいい理由

住宅ローンを借り換える目的は「低い金利のローンに換えること」「返済総額を減らすこと」でしょう。この根本的な考えは常に持っておいてください。その点から、住宅ローンの借り換えを急いだほうがいい理由を考えましょう。

まず「今後、金利は上がる可能性がある」ということです。日本銀行が2006年7月には、ゼロ金利政策の解除を決定したことは、まだまだ記憶に新しいところです。

さらに、2007年2月には、政策金利(短期金利)の誘導目標を0.5%に引き上げる(現行は年0.25%)ことになったのです。もう、超低金利時代は終わりました。住宅ローンは額が大きく、返済総額のうち金利部分だけでも相当の金額になります。

金利の変動は、パーセンテージとしては小さい数字ですが、住宅ローンの借り換えをするときには、参考にすべき大事な数値です。

また、かつて「ゆとり返済」や「ステップ返済」という、借入をしてからしばらくは、返済総額が少なくて済むといった住宅ローンが提供されていたこともありますが、あまりにも「数年後には稼げるようになるかもしれない!!」という安易な気持ちで借入る人がふえ、結果的には自己破産をする人も多かったために、この制度は廃止されています。

このような「危機意識が低いままに、住宅ローンを組んでしまっている人」がけっこうたくさんいるとは思いますが、住宅ローンの借り換えを考えるなら「今度こそ!!」は慎重になりましょう。また「返済総額を減らす」という観点を常に持つようにしましょう。

返済期間を長くとったとしても、返済総額が変わらなければ、基本的には家計への負担は同じ(むしろ老後までローンの返済に追われる可能性もある)と考えましょう。

住宅ローン借り換えにもリスクはある

一言で表すなら「初めの返済額が低い返済方式は利用しないほうがいい」と言えます。

住宅ローンは返済期間が数十年にわたることも珍しくありません。そのときに「必ず仕事がある」とはいえない世の中になっています。返済を始めるときの返済額が低いローンは「ローンの返済を先延ばしにしているだけ」という面があるのです。

住宅ローン借り換えを考える人は「一時的に低い金利」「一時的に少ない返済額」に騙されることなく「返済総額がいくらになるのか」「返し終わるときに、自分は何歳になっているのか」を考えて、借り換えの計画を立てることが必要です。

ちなみに「親や親戚から借りる」という場合もこれは同じで「返すべき期間に、ずっと仕事があって返済能力を保つことができるか?」ということは、考えておく必要があるのです。

それをしないで、お金を借りようとするのは大変失礼です。これから住宅ローン借り換えをする人は、「今後は金利が上がる」という考えをもっておくことも、必要です。

また、住宅ローンを借り換えるという行為そのものにも、費用がかかります。今までの住宅ローンをいったん完済して、新しいローンを新たに組みなおす、という手続きになるためです。

こうしたリスクをよく知るということが、住宅ローンを借り替えて快適な生活を送るための秘訣です。より快適な生活を求めて、借り換えを行うのに、借り換えたことが生活を圧迫するようになっては意味がありません。その点を心してローンを借り換えましょう。

変動金利・固定金利、どちらか有利?

住宅ローンは「超低金利政策が続いていた間は、変動金利のほうが有利」といえました。しかし、住宅ローンの借り換えをこれから考える人には、固定金利のほうが有利です。

日本銀行が2006年7月には、ゼロ金利政策の解除を決定したことは、まだまだ記憶に新しいところです。さらに、2007年2月には、政策金利(短期金利)の誘導目標を0.5%に引き上げる(現行は年0.25%)ことになったのです。このため、住宅ローン金利も上昇していくことが明らかです。

また、住宅ローンを借り換える目的は「低い金利のローンに換えること」「返済総額を減らすこと」という目的意識を常に持っておいてください。一定期間だけ低い金利で借りることができる住宅ローンや、最初の返済額が低い住宅ローンには「返済の先延ばし」という性格があります。

かつての日本には「終身雇用制」がはっきりとありましたが、最近は終身雇用制も大きく揺らいでいますので、「今、ローンを返済できたとしても、10年後、20年後も同じように、あるいはそれ以上の負担を背負っていけるか」というと、疑問があります。

そのときになって、子どもが生まれたりして、家族をやしなっていく負担も大きくなるかもしれません。「返済総額がいくらになるのか?」ということ、今だけではなく、「返し終わるときに、自分は何歳になっているのか?」を考えて、住宅ローンを借り換えるようにしましょう。

住宅ローンの繰上げ返済についても、最近はプロのファイナンシャルプランナーの間でも、考えが変わりつつあります。

変動金利の抱えるリスク

住宅ローン借り換えを考えるなら「今後、金利は上昇する」という認識を持つことが必要です。金利下降局面においては変動金利のローンが、金利上昇局面においては固定金利のローンを組むことが、返済に有利ということは、知られています。

今後は、変動金利の住宅ローンは、早めに借り換えることが大切となります。長期固定金利よりも低利で変動金利のローンが組めると思われてきましたが、今後、金利が上昇すれば、返済総額が上昇します。

また最近「未払い利息が発生するリスク」も、考えなければならないとされるようになりました。

未払い利息とは、変動金利ローンの金利見直しによって金利を見直した結果、月々の返済額では毎月の利息を支払いきれなくなる、という事態が起こった場合に発生するものです。

そもそも、住宅ローンの金利は、市場金利の変動をもとに決定されます。変動金利ローンは、住宅ローン金利そのものが変更された場合でも、初めの一定期間(多くは5年間などの、返済額は変わりません。

しかし一定期間を経過した後は、返済額のうちの利息部分の割合が増えて、元金部分は減ります。この方式では、住宅ローン残額が増えて、「返していない利息部分(未払い利息)」が発生してしまうという問題が起こります。

多くの住宅ローンは、借入から5年目に見直しが行われ、6年目に月次返済額が増額されます。しかしこのとき増額できるのは「それまでの返済額の1.25倍まで」しか増額してはならないという制約があります。返しきれない金利は未払い利息として積みあがっていってしまいます。

またそこまで極端なことはなくても「金利を返済するばかりで、元金が減らない」という事態も起こりえるのです。変動金利ローンを組んでいる人は、早めに固定金利ローンへの借り換えを検討するほうがよいのです。

借り換えると断然有利になるヒト

住宅ローンの借り換えを、真剣に考えたほうがいい人とは、一言でいうと「借り換えることで、返済総額が軽くなる人」です。

今現在のローンをこのまま、返し続けたら「総額」でいくら返すことになるのか?を考えたことはありますか?意外に「月々の返済額や返済年数を知っていても、総額でいくらかは知らない」と言う人が多いものです。

一度、住宅ローン借り換えをすぐに決める前に、ご自身の住宅ローンの契約内容をご確認ください。

住宅ローンの借り換えを考えると有利になる人は、まず「変動金利住宅ローン」を借りている人。今後、住宅ローン金利は上がると考えられますので、固定金利住宅ローンへの借り換えを考えてください。

また、今でも「ゆとり返済」や「ステップ返済」などのローンを利用している人は「老後の生活が破綻する可能性が高い」と考え、できるだけ早くに固定金利住宅ローンへ借り換えてください。

この住宅ローンを組んだことがきっかけとなって、せっかく手に入れた住宅を手放した人、生活が破綻した人はたくさんいます。

さらに「段階金利」の適用が近づいている人。住宅金融公庫などで、11年目以降に段階金利が適用される人は、一般的な固定金利住宅ローンに比べて高い利息を払うことになる、という場合が多いので、是非とも借り換えを検討してください。

ただし、住宅ローンを「借り換える」ということそのものにも、費用がかかりますので、住宅ローンの残額・残年数などと、費用との比較も必要です。

住宅ローン借り換えの流れとは?

住宅ローン借り換えには、手間隙をかけてください。大金を動かすことになるのですから、時間をかけても納得のいく借り換えを実行しましょう。まずは住宅ローンを新たに借入る「借り換え先」を選びます。

キャンペーン広告などにつられて、そのまま住宅ローン借り換えを実行してしまうのは危険です。できれば実際に(仕事の休暇をとってでも)金融機関に出向いて、相談をしてみましょう。

金融機関が自分に合うかどうかを見極めることも大事ですし、顧客を大事にする気持ちがあるかどうかも、チェックしてください。

住宅ローンの借り換えを勧めている金融機関では、多くの場合に「借り換えることで、返済総額がどのくらい変わるか」「今までのローンと、借り換えるローンはどのくらい違うのか」を、コンピュータを使ったシミュレーションをして、説明してくれます。

このときの「説明が分かりづらい」「どうも話がかみ合わない」と感じる金融機関は、今後もずっとその状態が続くかもしれませんので、できるだけ「相性がよい」「親切」と感じられる機関を選びましょう。

その後、借入が可能かどうかの審査を受けることになります。

非常に残念ながら、審査が通過しないこともありますので、「融資可能」という返事が来るまでは、他で大金を使ったりするのではなく、落ち着いて「従来のローンをこのまま利用する可能性もある」という前提で、落ち着いて待ってください。

融資可能という審査結果を受けてから、従来利用してきた住宅ローンを一括返済する手続きをしましょう。

借り換えと買い替えどちらが有利?

住宅ローンの借り換えを考える人は「そのまま、現在の住宅へ住み続ける」という考えの人が多いでしょう。

ただ、バブル期に「狭くて高い住宅」を買ってしまった人が「広くて安い住宅」へと住み替えるならば、買い替えローンを活用するという方法もあります。住宅ローンの借り換えよりも、買い替えの場合には「タイミングを考慮する」ということが大事です。

「自宅を売ってから、新しい住宅を買うのか」「新しい住宅を買ってから、自宅を売るのか」を考えることが必要となるのです。住宅ローンの借り換えの場合には、そういうタイミングの問題は考慮しなくてすみます。

しかし、用意できる資金の金額や、住み替えを考える地域によっては「今より広い住宅を、安価で購入できる」という場合もありますので、考える価値はあるでしょう。今住んでいる自宅を売ってから、新しい住宅を購入するという方法ですと、資金計画が立てやすいというメリットがあります。

しかし、新しい住宅を手に入れるまでの仮住まいをどうするか、新しい住宅を選んでいる時間があるか、といったことは考えなければなりません。

また「新しい住宅を買ってから、今住んでいる家を売る」という場合には、一時的とはいえ「ローンが重なる」という時期が存在しますので、審査を通過しづらかったり、多少は買い叩かれてでも、現在の住宅を売らなければならない、という切羽詰った状況が発生するかもしれません。

住宅ローンの借り換えと買い替えは「自分や自分の家族には、どちらがあっているか?」を考えて選ぶ必要があるといえます。

返済ができなくなった人へ

住宅ローンの借り換えを検討するのは「生活に余裕があるうち」だと考えてください。低い金利の住宅ローンへ借り換えるにも、時間や手間隙がかります。

「もう生活が立ち行かない」という場合には、借り換えどころではなくなります。住宅ローンの借り換えも、返済もできないという場合には、まずは「金融機関に相談すること」です。

延滞が発生しないように、早めに金融機関に相談できるのが理想ですが、怪我・事故・急病・リストラなどにあってしまえば、それらへの対処が先になって、住宅ローンのことまで気が回らないかもしれません。

しかし、金融機関も鬼ではありませんので、延滞が発生した期間・金額によっては、その分を一定の期間内に分割して、その間の返済額に上乗せしてもらう、といった方法を使ってくれるケース、場合によっては、据置期間として「利息のみ」の返済をするという方法を提示してくれるケースもあります。

また住宅金融公庫などは「新特例」措置という制度があり、昨今の不況を原因とするリストラや業績悪化による減収が原因で返済ができなくなった場合には、15年間の返済期間延長ができる、という制度です。

ただ、こうした措置をとってもらったとしても「返済総額」が変わるわけではありません。支払いが先延ばしになるだけ、ということは考えておきましょう。

住宅ローンの返済が、たとえば70歳や80歳になっても終わらないような返済計画は、非現実的です。どうしても住宅ローンを借り換えようにも、審査が通らないとか、返済が終わるのが高齢時になってしまう、という場合には、非常に残念なことではありますが、マイホームを手放すとか、自己破産をするということも、考える必要が出てきます。