変動金利の抱えるリスク

住宅ローン借り換えを考えるなら「今後、金利は上昇する」という認識を持つことが必要です。金利下降局面においては変動金利のローンが、金利上昇局面においては固定金利のローンを組むことが、返済に有利ということは、知られています。

今後は、変動金利の住宅ローンは、早めに借り換えることが大切となります。長期固定金利よりも低利で変動金利のローンが組めると思われてきましたが、今後、金利が上昇すれば、返済総額が上昇します。

また最近「未払い利息が発生するリスク」も、考えなければならないとされるようになりました。

未払い利息とは、変動金利ローンの金利見直しによって金利を見直した結果、月々の返済額では毎月の利息を支払いきれなくなる、という事態が起こった場合に発生するものです。

そもそも、住宅ローンの金利は、市場金利の変動をもとに決定されます。変動金利ローンは、住宅ローン金利そのものが変更された場合でも、初めの一定期間(多くは5年間などの、返済額は変わりません。

しかし一定期間を経過した後は、返済額のうちの利息部分の割合が増えて、元金部分は減ります。この方式では、住宅ローン残額が増えて、「返していない利息部分(未払い利息)」が発生してしまうという問題が起こります。

多くの住宅ローンは、借入から5年目に見直しが行われ、6年目に月次返済額が増額されます。しかしこのとき増額できるのは「それまでの返済額の1.25倍まで」しか増額してはならないという制約があります。返しきれない金利は未払い利息として積みあがっていってしまいます。

またそこまで極端なことはなくても「金利を返済するばかりで、元金が減らない」という事態も起こりえるのです。変動金利ローンを組んでいる人は、早めに固定金利ローンへの借り換えを検討するほうがよいのです。

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